איך לחסוך בעת לקיחת משכנתא

אם שוק הנדל"ן מראה איתותי ירידות, מחירי הדלק שהולכים ועולים ומייקרים את עלות התחבורה גורמת למעבר של האוכלוסיה לפריפריה ומקשה על רכישת הדירה מכיוון שהמחירים גם בפריפריה הולכים ועולים.

אז איפה אפשר לחסוך בשביל לשלם פחות כסף?

אפשר לחסוך כסף בנטילת משכנתא. כאשר בוחרים את גובה המשכנתא, חשוב לבדוק קודם כל מהו התקציב החודשי שיוכל רוכש הדירה להעמיד לטובת המשכנתא. זהו נתון שאפשר לבדוק אותו בצורה מאוד פשוטה שהכלל ברזל אומר שעד שליש מההכנסות ילכו לטובת משכנתאות והלוואות.

לא מומלץ לעבור את ההוצאה למשכנתא משליש מההכנסות החודשיות. זוג שמרוויח כ-12,000 ₪ בחודש, מומלץ שההחזר החודשי לטובת המשכנתא, יעמוד על כ-3,500 ₪ בהחזר החודשי ההתחלתי ולאחר מכן, במידה והריביות והמדדים יעלו במשכנתא, ההחזר גם יכול להגיע לסכום גבוה יותר ולכן חשוב לקחת בחשבון החזר התחלתי נמוך יותר לטובת המשכנתא.

איזו משכנתא מומלץ לקחת?

כדאי לקחת משכנתא יציבה עם החזרים חודשים יציבים אשר יאפשרו תשלומים נוחים לאורך התקופה. ישנם מספר רב של מסלולי משכנתא אך מומלץ לנצל על פי ההנחיות החדשות של בנק ישראל 33% מסך המשכנתא במסלול הפריים והשאר כדאי לקחת בריבית קבועה צמודה למדד ובריבית קבועה אשר לא צמודה למדד. אלו המסלולים הטובים ביותר היום לאור ההנחיות החדשות של בנק ישראל אשר מאפשרים לקחת עד שליש מהמשכנתא במסלולים משתנים.

אילו עלויות נוספות יש בלקיחת משכנתא?

יש לקחת בחשבון שכר טרחת עורך דין בגובה של 0.5% משווי הנכס בנוסף, יש עמלת פתיחת תיק משכנתא שעולה כיום 0.25% מגובה ההלוואה. כאן מומלץ לנהל משא ומתן על גובה העמלה ולראות האם ניתן להשיג הנחה. רוב הבנקים נותנים הנחה של כ-50% בעמלת פתיחת התיק. יש לשים לב בעיקר לריביות ורק לאחר מכן לעמלת פתיחת התיק. את הריביות תשלמו לאורך 25 שנים ואת עמלת פתיחת התיק תשלמו רק בעת נטילת המשכנתא.

שמאי מקרקעין מטעם הבנק עולה כ-600 ₪ בעבור בדיקת הנכס וכן הוצאת שמאות לבנק למשכנתאות. נוטריון עולה כ-250 ₪ והעלויות רישום ברשם המשכונות ובטאבו עולות עוד כ-250 ₪ כל אחת. אחד העלויות שישארו איתכם לאורך חיי המשכנתא אלו ביטוחי החיים וביטוחי הנכס. הנכס מבוטח על פי ערך כינון (כמה עולה לבנות את הבית מחדש) וביטוח החיים עולה על פי גובה ההלוואה וגיל הלווים.

איזה לוח סילוקין כדאי לבחור?

רוב הבנקים כיום מאפשרים לקחת משכנתא עם לוח סילוקין שנקרא לוח סילוקין שפיצר. לוח שפיצר בנוי בצורה שבה משלמים כל חודש תשלום של ריבית וקרן על המשכנתא כאשר בתחילת המשכנתא, משלמים תשלום גבוה יותר של ריבית ולאחר מכן משלמים תשלום גבוה יותר של קרן. מומלץ לבדוק אפשרות של לקיחת "גרייס" במידה ויש לכם צפי לכסף עתידי או שאתם מעוניינים למכור את הדירה בהמשך הדרך.

בהנחה והמשכנתא נלקחת לתקופה ארוכה, מומלץ לקחת את כל המסלולים שצמודים למדד המחירים לצרכן בלוח סילוקין של קרן שווה שבלוח סילוקין זה, הקרן נאכלת בצורה מהירה יותר ובכך התשלום הכולל על סך המשכנתא נמוך יותר. בנוסף, יש פחות חשיפה למדד בלוח סילוקין שנקרא "קרן שווה".

מומלץ לבנות קודם כל מסלול משכנתא שהוא מותאם ואיתו לצאת למכרז ריביות בין הבנקים. ישנם מספר מבצעי משכנתא בבנקים השונים וכדאי לבדוק כל תקופה מסויימת האם בנק מסויים מאפשר לקחת ריבית נמוכה יותר מאשר הבנקים למשכנתאות.